[주택의 조건] 다가구와 다세대의 차이는? | 대출 기준이 다른이유?

[주택의 조건] 다가구와 다세대의 차이는? | 대출 기준이 다른이유?

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많은 분들이 다가구와 다세대의 차이를 모르시는데요!

가장 큰 이유로 대출이 되는 기준과 겹쳐서 설명드려볼까 합니다.

 

가구와 세대를 우선 기준해서 봐야 합니다.

전입세대라고 하는 것을 들어보셨죠?

전입가구라는 말을 들어보셨나요?

전입세대는 있어도 전입가구는 없습니다.

한 가정단위를 세대로 묶는다는 거라고 보시면 됩니다.

그렇다면 1개의 주거형태로 봤을 때 단독 형태로 성립되는 단위는 세대입니다.

가구는 그저 방한칸을 별도로 나누어내지 않고 한 덩어리의 집에서 속해서 살고 있다?

이렇게 생각하면 됩니다.

 

자 그럼 다가구 건물과 다세대 건물을 비교해보겠습니다.

다가구 건물은 건물이 통째로 대지와 건물로 등기가 잡혀있습니다.

즉, 1개의 단독 물건으로 대출을 받을 수 있습니다.

각각의 임차인을 5개 가구가 들어와 살던지 10개 가구가 들어와 살던지 여러 개의 가구수가 한 개의 건물에서 나누지 못하고 임차인으로 들어와 살고 단위는 1개의 건물만 등기가 되어 있을 뿐입니다.

그래서 대출을 받을 때 건물 담보로 대출이 진행됩니다.

즉, 다가구주택(건물)에서 10가구가 임차인으로 주거 중이라면 그만큼 소액임차인의 범위가 늘어나게 되고?

소액임차인이 많이 주거할수록 대출 가능 범위는 줄어들게 됩니다.

소액임차인 = 방 개수 

이런 식으로 보셔도 무관합니다.

 

그렇다면 다세대는 뭘까요?

다세대는 한건물에 분할로 등기가 된 건물입니다.

토지와 건물을 세대별로 각각N등분해서 등기를 나누게되면 각각의 세대별로 대출을 받을수 있습니다.

한번 분할등기라는 것을 하게되면 이 건물은 다세대 건물이 되어버리는 겁니다.

그럼 각각의 호실별로 세대로 분할이 되어 호실별 내집이되어 매매나 임대를 별도로 할 수 있습니다.

즉, 다세대인 원룸에 임차인으로 들어가는경우에는 선순위 임차인이 될수 있습니다.

하지만 다가구 건물의 원룸은 이미 대출을 받은 상태에서 임차인을 받기때문에 선순위는 불가합니다.

하지만 보증금의 단위가 적기때문에 소액임차인이 되기 좋은 장점은 있습니다.

대출을 받을때도 세대별 등기가 나누어져 있기때문에 각각의 대출이 가능하고 혹시라도 인수하고자 하는 임차인에게 해당호실의 등기를 매매할 수 있기도 합니다.

 

간혹 원룸건물인데도 불구하고 각각의 호실이 경매로 나오는 경우를 볼때가 있습니다.

이런경우 뭐지 이런분들도 있으셨을 겁니다.

많은 분들이 다가구와 다세대를 원룸건물과 빌라쯤으로 생각하시는 경향이 있는데요!

목적에따라서 원룸건물도 다세대로 분할등기를 호실별로 나누어 놓는 경우들이 있기때문에 이런점을 참고해 보시면 원룸을 구하실때 조금이라도 내가 선순위의 임차인이 되어서 피해사례가 적어질수 있다는점을 감안해 보시길 바랍니다.

 

아~ 결론적으로 대출이 다른이유를 빼먹었는데요!

다가구 건물에는 소액임차인이 많이거주하는 한개의 큰단위 등기물건이고

다세대는 소액임차인이 1명 또는 없을수있는 조건의 작은단위의 등기물건입니다.

그래서 은행입장에서도 소액임차인이 많이 들어가는 조건이냐 아니냐에따라서 최우선 변제금을 각각으로 포함되게 근저당을 잡다보니 최대 대출가능금액 70%가 다가구의경우 40%전후까지도 줄어들수 있습니다.

아무튼 임차인 또는 임대인 모두 이 다가구와 다세대가 대출에도 엄청난 차이점이 될수있고 이에따라서 물건이 경매에 넘어가게 될때에도 차이점은 확실히 있다는점을 인지 하셔야 합니다.