[근저당의 조건] 경락 담보대출시 방빼기 기준 | 소액임차인(최우선 변제금)

[근저당의 조건] 경락 담보대출시 방빼기 기준 | 소액임차인(최우선 변제금)

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경매를 받은후 대출을 받으러가면 방빼기라는 말을 듣게됩니다.

주로 경락대출을 받는경우 방빼기를 많이 이야기 하게 되는거 같습니다.

그러나 대부분 대출을 받는경우 근저당을 설정할때 항상 방빼기를 하게됩니다.

그렇다면 방빼기는 왜하는 것일까?

 

바로 소액임차인에 대한 기준에따라서 혹시라도 대출이후에 소액임차인이 생겼을때 나중을 대비해 미리 소액임차인이 받게될 소액의 배당액을 미리 공제해 두는 것입니다.

 

이 이야기를 하기전에 방빼기를 이해하려면 경매시 선순위가 무엇인지를 먼저 알아야 합니다.

경매에서는 선순위와 후순위라는 말이 있는데요.

기준이 무엇이냐?

은행대출보다 임차인의 전입/확정이 먼저받았냐? 늦게받았냐?

먼저 전입/확정을 받으면 선순위

늦게 받으면 후순위

이렇게 생각하면 됩니다.

 

어느상황에서든 대출을받고 이자를 밀리게되다보면 결국 결과는 경매에 나오게 됩니다.

언제든 누구든 이 상황이 올거라예상하지는 않겠죠?

 

그렇기 때문에 은행입장에서는 혹시라도 담보물건이 경매에 나가게될 상황을 대처하게됩니다.

선순위 임차인의경우 무조건 은행보다 우선순위로 보증금만큼을 우선 배당받을 수 잇습니다.

그런데 만약 후순위라면 배당에 대한 권리가 없다고 봐도됩니다.

그런데?

후순위라도 배당을 요구할 수 있는 상황이 있습니다.

소액임차인인데요.

주택임대차 보호법상 소액임차인의 범위에 들어가게 되면?

말그대로 너무 소액인 임차인은 보호해 준다 이런상황으로 보면 됩니다.

 

그렇다면 어떻게 보호될까요?

소액임차인으로 보호받게되는 보증금 최대선안쪽에만 들어가게되면

최우선 변제금이라는 배당금액을 보호받습니다.

즉, 몇천만원중 일부이긴하겠습니다만 그래도 우선적으로 은행보다 일부를 소액임차인이 먼저 배당받게 되는 겁니다.

 

그러니 은행입장에서는 후순위인 임차인에게 공짜로 빼앗기게되는 배당금이 발생합니다.

 

그렇다면?

어떻게 은행은 최소한의 손해를 보지 않기위해 어떻게 할까요?

담보물건에 근저당을 책정할때 '대출금+최우선변제금' 이렇게 근저당을 설정합니다.

그러면 은행은 소액임차인이 있게되더라도 최소한의 불리함을 피해갈수 있습니다.

그리고 이것이 방빼기입니다.

방3개 아파트에서 소액임차인이 1개의 방을 사용중일때 우선배당받는 최우선변제금을 빼고 대출을 해준다고해서 방빼기가 된다고 보시면 됩니다.

 

대출을 받으실때 대출원금보다 좀더 높은 근저당을 잡는데 이것에대해 의아해하지는 않으셨나요?

아마 이제 의아스러워서 이글을 찾으신건 아닌지 모르겠습니다.