전세 세입자(임차인) - 절대 하지 말아야 하는 한가지!

전세 세입자(임차인) - 절대 하지 말아야 하는 한가지!

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가장 위험한 임차인의 조건중 하나가 전세 세입자입니다.

물론 월세도 보증금이 들어가는것은 동일하지만 보증금을 잘 빼서 나가는것도 어찌보면 운이 참 좋다 볼수 있습니다.

그럼 왜 이렇게 이야기 하는지 글을 작성해 보겠습니다.

전제 및 월세 모두 집에 임시로 거주하는 조건으로 보증금이라는 것을 맏겨놓고 집을 임대하게 됩니다.

그런데 왜 보증금을 넣는지부터 알고 있어야 합니다.

 

전세는 왜 보증금이 집값에 버금가도록 비싼것일까?

우선 전세는 전세계적으로 한국에서만 두드러지는 부동산 임대형식입니다.

대부분의 전세가는 집값의 최소 60프로 이상부터 최대 집값만큼 올라가기도 하죠?

물론 집값상승이 가파를때는 집값의 절반정도 시세에 머무는 경우도 있지만 여기서 점차적으로 집값을 다소 따라가는 경향이 일반적입니다.

이럴때는 집을 사는겁니다.

왜냐구요?

집값을 따라가는 전세가에 전세로 살다가 만약 최고점에 오른 집값에 전세를 살게된다면?

집값이 떨어진다면?

집주인이 경매에 내보낼 확률이 높아져도 집주인은 손해1도없이 집값을 이미 주머니에 챙겼습니다.

그러나 집값이 올라간다면? 

집주인은 전세가를 올리고 싶어 안달이 날것입니다.

물론 집값이 큰폭으로 1억이상 오르고 내릴때 이야기입니다.

전세는 집을 임차인에게 빌려주면서 내가 돈이없는 은행에 대출을 받아야하는 정도의 금액을 임차인에게 받는 개념입니다.

즉, 집주인은 내가 주는 전세보증금으로 집값의 부족한 부분을 충당하게 됩니다.

그러니 집값과 전세금이 거의 같아지는 지점에서는 집을 매수하는것이 내재산을 지키는 방법이고

이어서 집값이 오르기전 기후일수 있습니다.

 

그럼 왜 전세가 아니라 월세를 놓는 것일까?

위의 이야기만 따져보면 전세가 월세보다 당연히 좋아보입니다.

하지만 다른 부분이 있습니다.

오래 이전에 은행이자가 아주 좋아서 7%이상의 이자수익을 받을수 있을때는 전세를 임대하고 받은 보증금을 집주인들은 은행에 넣어두고 이자를 받을때도 있었지만 점차적으로 은행이자가 많이 하락하고 이제는 1금융권에서는 1%조금 넘는 이자수익을 연수익으로 제공합니다.

그러다보니 남는 보증금으로 추가수익을 노리기는 어려운 집주인들도 있습니다.

그럼에도 반면에 현금확보를 잘하고 있어서 또는 대출금의 상환수수료가 없어지는 시기가 되지 않아서 그냥 월세보증금+월세를 받는 경우가 있습니다.

월세를 받게되면 집주인은 대출이 없는경우에는 월세수익으로 월별 부수익이 됩니다.

그렇다면 대출이 있는경우에는 어떻게 될까요?

대출이자를 내겠지만 월세로 대출이자를 내더라도 어쨌든 조금이라도 남게된는 구조로 시세는 형성되기때문에 대출이자를 내고서도 원금대비 약간의 수익이 발생합니다.

그러나 이전보다 어려워진 월세소득의 변수는 아무래도 세금처리 부분이 무조건적인 과세가 필요하게 돌아가고 있기때문에 조금은 어려워져 월세를 놓는것이 예전에비해 용이하지 않습니다.

 

우선 월세와 전세를 놓는 경우의 자금구조를 설명드렸는데요

왜 이런이야기를 우선 했느냐?

이글의 제목인 전세 임차인이 하면안되는것은 무엇일까?

 

바로~ 집주인이 '전입'을 잠시 빼주면 고맙겠다는 부탁을 찾아와서 하는 경우가 혹시라도 있을수 있습니다.

그런데 집주인들이 전세자금을 어떻게 이용하는지 구조를 모르는 상태라면 뭐가 어렵다고 이걸 거절하느냐고 할것입니다.

그런데 이 이야기를 이해한다면 전입은 보증금을 받을때까지는 절대 변경하면 안된다는 것을 알게됩니다.

우선 집주인들은 내가 건네준 전세보증금으로 내가 살고있는 집의 빚을 메꾸게 됩니다.

또는 

대출이 없다면 주머니에 돈이 남아있게 됩니다.

그런데 갑자기 집주인이 살짝 부탁을 합니다.

집을 담보로 대출을 조금더 받아야 하는데 전입을 몇일만 빼달라고 합니다.

그런데 여기서 상식만 알고 계셨던분들은 전입과 확정을 한번 뙇! 찍어 놨기 때문에 전혀 문제없다고 생각합니다.

은행에서는 자신들이 돈을 빌려줄때 임차인이 있는경우 세입자의 보증금을 기본으로 집이 경매로 넘어갈때를 대비한 비율만큼만 대출을 추가로 해주게 됩니다.

그런데 전세임차인이 전입이 우선되어있는 상태에서 심사를 하면 그만큼의 금액을 비율로 따져서 최소한 대출을 줘도 괜찮겠다 싶은 만큼만 대출을 해주게 됩니다.

즉, 임차인의 보증금만큼 대출을 받을수 없게됩니다.

하지만, 전입을 잠시 빼준다면? 은행은 임차인이 자신이 우선적으로 가지고있는 보증금만큼의 집에대한 우선권리를 가지는 것을 포기한 것으로 간주합니다.

결론은 보증금만큼의 권리는 임차인이 받지 못하는 일시적인 상태가 됩니다.

이때 집주인은 은행의 대출을 최대한 받을수 있고 계산은 이렇게 됩니다.

최대 대출금 + 전세 보증금 = 집값을 당연히 뛰어넘는 금액

물론 일반적인 임대인(집주인)들은 이런 방법으로 대출을 받지 않습니다.

이런 케이스는 대부분 집을 날리고 현금을 챙기겠다고 보면 딱 좋은 케이스로밖에 되지 않습니다.

 

조금은 해당 케이스가 이해되시나요?

만약 여러분들이 유투브나 뉴스에서 전세사기 또는 갭투자등의 피해사례를 보시다보면 이 이야기를 전제로 피해자들이 당한이야기가 나오게 될겁니다.

결론, 절대 임차인은 전입일을 변경하면 안된다.

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