주택담보대출 30년동안 갚아나가신다구요? | 집을 살수있는 개념!

주택담보대출 30년동안 갚아나가신다구요? | 바꿔야하는 개념!

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우리가 아파트 또는 주택을 살때 주택담보대출을 최대한으로 나눠서 담보대출을 받습니다.

최대 담보대출이 30년까지도 가능하다네요~

그런데 제 주변에도 집을 살때 잘못된 개념으로 아직도 집을 바라보고 있는 지인들이 많습니다.

그러면 제가 깨우친 개념을 상대방에게도 전달해보려고 한참 떠들고나면 그때는 다들 끄덕입니다.

그러면서 이야기 합니다.

왜 이런이야기를 제 부모님은 말해주지 않은걸까요?

부모님은 대출받기전에 돈을 모아서 집을 사라고 하던데 그래서 대출받는게 큰일나는건줄 알았어요~

이렇게 말하는 친구들도 있습니다.

대출은 이자를 내가 해결할 수 있는 범위안에서는 무조건적으로 나와 친화적인 관계입니다.

그런데 우리 부모님세대중 일부는 IMF를 격으면서 무리했던 대출로 무너지셨던 분들이 상당히 많습니다. 지금의 대출과 그때의 대출은 기본기가 달리진 부분들이 있고 안전장치들부터 시작해서 많은 부분을 공부하고 좀더 잘 이용할 수 있는 기회들이 내가 조금만 노력하면 다양하게 접할수 있습니다.

내가 집을 산다면 얼마나 대출이 가능할까요?

수도권 및 제한구역등이 아닌 일반적인 지방권에서는 70%가 가능하다는것을 뉴스에서 귀에 딱지가 들어찰정도로 들었을겁니다.

그런데 70%에서 약간의 소액이 빠지고 대출을 받게됩니다.

이것이 소액임차인 배당범위만큼 빼고 주는겁니다.

이부분은 살짝 패스~

어쨋든 쉽게보면 나는 30%정도의 금액만 있으면 집을 살수 있게 됩니다.

그리고 70%의 대출에대한 이자+원금분할한 상환을 매달 해야합니다.

이때 얼마짜리 집을 사느냐가 문제입니다.

3억의 70%일까? 9억의 70%일까?

물건의 가치에 따라서 각각다릅니다.

비싸다고 좋은집이 아닙니다.

내가 살면서 팔고싶은 시점이 있을때 얼마나 더 많이 올라주느냐가 문제입니다.

집을 사면서 내집이 생긴다는것에 집중할것이 아니라 내가 원하는 시점까지 집값이 얼마나 오를까?

이부분이 가장 중요합니다.

지금 단독명의로 양도세가 비과세되는 기준은 집값이 9억까지 입니다.

그런데 3억짜리집이 6억이 되었을때는 비과세입니다.

7억에 산집이 10억이 되었을때는 1억은 과세됩니다.

9억에 산집이 12억이 된다면 3억이 과세됩니다.

과세의 기준은 거주와 보유의 기간에대해서 많은 차이가 오게됩니다.

그렇다면 어떤집을 사는게 내가 보유한 자산대비 많은 소득을 남겨줄수 있을까요?

내가 자산이 부족한데 비싸기만 한집을 무리하게 대출을 끌고와서 살게되면 많은 월이자+원금분할을 감당하지 못하게되고 그로인해 생활을 허덕이거나 이자가 연체되어 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

이렇게보니 암담하죠?

그런데 내가 3억의 집을 사면서 2년실거주후 5억을 바라보며 1억5천을 대출을 받았다면?

5억이 이루어졌다면?

최근 3~4년간 말도안되는 이상황이 이뤄졌고 지금도 일어나고 있긴 합니다.

비과세로 2억의 수익을 그대로 가져왔고 집을팔아서 대출금을 값고도 5천이 남아서 원금 3억5천으로 올라갑니다.

 

나는 내가 살집이 필요했고 월세를 내면서 살만한 대출을 매월내면서 내집에 편히살면서 2억을 벌었습니다.

이런식으로 집을 이사다니면서 내가 거주를 하면서 원금이 올라가게 됩니다.

아마 여기서 잘못 생각하는 경우가 하나있는데요.

 

은행이자를 매달내는데 그게 돈을 번건가요?

이런 생각을 할 수 있는데 제가 앞에서 말했듯이 실거주입니다.

내가 월세를 살아도 그만큼은 돈을 냈을것이고 집값이 올랐는데 전세는 안올랐을까요?

전세를 사는 이유는 원금보존을 하면서 집을 잠시 거주한다는 조건인데...

집값이 오르면 전세는 당연히 오릅니다.

왜오르냐구요?

전세는 집주인이 은행에 돈을 빌리지 않고 전세금을 받아서 필요한 만큼을 채우는 개념입니다.

옛날 고금리 시대에는 전세를 받아서 은행에 넣어놓으면 이자가 쏠쏠하던 시대가 있었기때문에 이자놀이하는 생각으로 전세를 받는다고 알고 계시지만 지금은 원금의 일부가 없기때문에 전세를 넣어서 받은 보증금을 내가 집살때 부족했던 원금을 매우는데 쓰는 겁니다.

그런데 여기서 아리송해지죠? 그런데 전세금이 왜 오르냐구욧?

새로 투자를 하는 매수자들은 집값이 오른 집을 매수하다보니 좀더 높은 전세가를 받아야 부담이 줄어들게 되는데 집값이 올랐으니 원래집주인은 이득을 보기위해 집을 팔수있고 그러다보면 조금이라도 원금을 더 채워야 이득이 집주인들이 많아지게 되는 구조가 활성됩니다.

그리고 대부분의 전세를 주시는 집주인들은 조금의 원금만 더생겨도 투자물건을 늘리는 경우의 수를 노리는 분들이 대부분이다보니 당연히 조금이라도 전세가를 높여서 시드머니를 획득하고 싶어하는게 당연한 이치입니다.

그런데 이 이야기를 모르고 계셨던분들은 전세가가 오르면 그냥 내야되나보다하면서 원금을 불려주고 계시고 정작 조금이라도 대출을 받아서 내집을 사야겠다는 생각은 못하는 겁니다.

무조건 매달 나가는 이자가 아깝고 부담되는 것이죠~

그래서 제가 결론적으로 잘못된 집을 사는 개념과 대출의 개념을 다시 말씀드리고 싶은데요~

대출받은 원금을 내가 일을해서 벌어서 30년상환조건으로 대출을 받았다면 30년동안 값아서 내집의 원금을 100%값아나가는게 아닙니다.

충분히 이득이되고 한번쯤 팔아야 겠다는 가격이 되었다면 집은 파는 겁니다.

그러면 내주머니의 원금은 상승합니다.

그런데 한번의 악순환은 격습니다.

내집값이 올랐다면 주변의 집값도 같이 올랐다~

다른 도시로 이주를 할것이 아니라면 내가 주거하던 주거환경과 비슷한 곳을 찾게되고 또는 좀더 높은 환경을 찾습니다.

이럴때는 어떻게 해야할까요?

다른글을 통해 다뤄볼까 합니다^^

오늘은 여기까지 글을 마무리 해봅니다.

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